Nová a jednodušší pravidla pro fungování SVJ

Aktualizace: čvc 22

Nejen opatření přijímána v souvislosti s pandemickou situací s sebou přináší legislativní změny s dopady na současný způsob fungování určitých skupin jak fyzických, tak právnických osob. Naší pozornosti by tak neměla uniknout ani novela občanského zákoníku, která s účinností od 1. července 2020 zasáhne zejména majitele bytových domů a práva a povinnosti vlastníků a členů orgánů společenství vlastníků jednotek, pro která se vžila zkratka SVJ.


Odlehčené prohlášení vlastníka

Návrh zákona upouští od povinnosti přikládat stanovy budoucího SVJ k prohlášení vlastníka, dle kterého má rozdělením domu na jednotky vzniknout pět a více jednotek, za předpokladu, že budou vlastněny alespoň třemi různými osobami. Zrušení příslušného ustanovení stávající úpravy tedy tvorbu prohlášení vlastníka výrazně zjednoduší. Ta byla totiž dosud často a nadbytečně prodlužována o přípravu znění stanov, jejichž rozsah několinásobně převyšoval počet stran samotného prohlášení. Vlastníci domu se tak budou nově moci soustředit pouze na otázky vymezení jednotek, společných částí domu a spoluvlastnických podílů. Stejná změna se týká i smluv o výstavbě, na základě kterých bude mít vzniknout dům s nejméně pěti jednotkami. Ani k nim nebude muset být znění stanov připojeno.


Přípravě a jednání o obsahu stanov se ale nevyhnete. Povinnost jejich tvorby se totiž díky novele pouze odkládá, a to do okamžiku založení společenství vlastníků jednotek. Při samotném vymezování jednotek v domě, které může vzniku SVJ o několik let předcházet, se tím však trápit nemusíte.


Redukce povinného obsahu stanov

Zmírněny jsou i zákonné požadavky na náležitosti stanov SVJ. Ty nově nemusí upravovat způsob uplatňování pohledávek za členy ani pravidla pro tvorbu rozpočtu, příspěvky na správu domu, úhradu cen služeb a způsob určení jejich výše placené jednotlivými členy. Důvodem pro vypuštění uvedených záležitostí ze zakladatelského právního jednání je nadbytečnost, neboť jsou řešeny ustanoveními občanského zákoníku a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Nenechte se ale zmást, tzv. příspěvky do fondu oprav se i nadále hradí v poměru dle výše spoluvlastnického podílu na společných částech. Výjimky může stanovit prohlášení vlastníka.


Uvádět není nutné ani údaje o prvních členech výboru.


Vítaným bodem změn právní úpravy v oblasti SVJ je bezesporu přesun některých otázek ze stanov do prohlášení vlastníka budovy. Ačkoli se může zdát, že se jedná pouze o změnu technického charakteru, důsledkem navržených změn bude především zjednodušení fungování společenství vlastníků jednotek.


Zúžení pravomoci shromáždění

Shromáždění SVJ nově nebude ze zákona rozhodovat o některých otázkách, které dosud ve své kompetenci mělo. Odňato je mu rozhodování o změně prohlášení, výši záloh na služby, změně podlahové plochy bytu či podílu na společných částech a schválení smlouvy s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku.


Nejzásadnějším bodem je zcela jistě zúžení pravomoci v souvislosti se změnami prohlášení. Ty byly dosud řešeny v rámci třístupňového procesu sestávajícího se z dohody dotčených vlastníků, udělení písemného souhlasu většiny hlasů všech majitelů bytových jednotek a rozhodnutí shromáždění. Návrh zákona přichází s redukcí dosavadního průběhu rozhodování, díky které změna prohlášení, odsouhlasená potřebným počtem vlastníků, nebude navíc podléhat „posvěcení“ ze strany nejvyššího orgánu.


Co se týče pravomoci k rozhodování o určení či změně výše záloh na služby, ta bude nově příslušet výboru SVJ. Novelizace má umožnit pružnější reakci na potřebu úpravy výše záloh v souvislosti se změnami cen vody, tepla apod. Za tímto účelem bylo dosud třeba řádně a včas svolat shromáždění, jehož organizace bývá mnohdy otázkou jednoho měsíce. Ne vždy se navíc změnu podařilo odsouhlasit a výše záloh tak dlouhodobě neodrážela reálné ceny služeb. Od počátku července bude tato částka jednostranně určována výborem, který ji vlastníkům následně pouze oznámí. Fungování SVJ se tak může těšit výrazně menší administrativní zátěži.


Pokud jde o smlouvy, které SVJ uzavírá se „správcem“, v kompetenci shromáždění zůstává výběr konkrétní osoby. Samotné znění dohody o poskytování správcovských služeb však už souhlasu shromáždění nově podléhat nebude. Vyjednání podmínek spolupráce a uzavření smlouvy bude na výboru a součinnost shromáždění již nebude nutná. Důvodem pro zavedení této změny je skutečnost, že konkrétní parametry správcovské smlouvy, včetně předmětu plnění a ceny za služby, je zpravidla třeba průběžně měnit v závislosti jak na fungování trhu, tak na aktuální situaci smluvních stran. Výbor tak bude mít volnější ruku při změně podmínek smlouvy v reakci na konkrétní okolnosti.


Navzdory shora uvedenému platí, že otázky týkající se výše záloh a smlouvy se správcem budovy mohou i nadále spadat do kompetence shromáždění. Podmínkou pro to je výslovné ujednání stanov, případně převzetí této pravomoci přijetím příslušného usnesení na zasedání shromáždění.


Náhradní shromáždění

Novela občanského zákoníku počítá i s možností konání náhradního shromáždění. Uvítají ji zejména vlastníci jednotek v bytových domech, které se často potýkají s problémy s usnášeníschopností jejich nejvyššího orgánu.


Nově, připustí-li tuto možnost zakladatelské právní jednání výslovně, lze po skončení neusnášeníschopného řádného shromáždění konat jeho náhradní zasedání, které bude usnášeníschopné za účasti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů. Neodchýlí-li se stanovy od obecné zákonné úpravy rozhodovací většiny, bude reálné, že k přijetí běžných usnesení týkajících se například změny stanov či obsazení výboru postačí v přepočtu i jen pětina hlasů všech vlastníků jednotek zvýšená o jeden hlas.


Pro uvedení stanov Vašeho SVJ do souladu s nadcházející zákonnou úpravou a efektivní využití nabízených změn a zjednodušení se neváhejte obrátit na odborníky.


Tento článek patří do sekce Právní novinky a tipy, o kterou se pro Vás stará advokátka Martina Ondová.


Můžete jí napsat na martina.ondova@krutakpartners.cz